Kauf von Immobilien in Dänemark
Dänemark hat auf Grund eines rechtlichen Vorbehalts gegenüber der Europäischen Union besonders restriktive Vorschriften für den Kauf von Immobilien durch nicht ansässige EU-Bürger und EU-Unternehmen.
Immobilienmakler
Insbesondere wichtig ist, dass Immobilienmakler in Dänemark immer vom Verkäufer einer Immobilie beauftragt und bezahlt werden und daher nicht dazu verpflichtet sind, die Interessen des Käufers zu vertreten. Deshalb sollte der Käufer oder Mieter einer Immobilie stets seinen eigenen Berater zum Zwecke der Bewertung der Immobilie bzw. des Mietobjekts beauftragen.
Bei Fragen zum Vertrag und den Vertragsbedingungen wird üblicherweise ein Rechtsanwalt als Berater hinzugezogen. Je nach Art der Immobilie und Zweck des Kaufs bzw. der Anmietung sollte außerdem ein Bausachverständiger als Berater beauftragt werden.
Elektronisches Grundbuchsystem
2009 wurde in Dänemark ein digitales Grundbuchsystem eingeführt (www.tinglysning.dk). Seitdem sind alle dänischen Grundstücke im elektronischen Grundbuch zentral registriert.
Das elektronische Grundbuch ist öffentlich. Ebenso wie in Deutschland sind im Grundbuch in Dänemark sowohl die Eigentümer als auch etwaige Belastungen des Grundstücks finanzieller (Hypotheken, Grundschulden etc.) oder rechtlicher Art (Wegerecht, Wohnrecht etc.) registriert.
Immobilienerwerbsbeschränkung für EU-Ausländer bei Erwerb eines Hauptwohnsitzes
Dänemark hat eine restriktive Gesetzgebung über den Kauf von Immobilien durch Ausländer.
Personen, die in Dänemark weder einen festen Wohnsitz haben noch über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ständig in Dänemark wohnhaft waren, können nur mit ausdrücklicher Genehmigung des dänischen Justizministeriums Immobilien erwerben.
Diese Beschränkungen gelten in gleicher Weise auch für Gesellschaften, Vereine, öffentliche und private Institutionen, die keinen Sitz in Dänemark haben.
Die dänische Gesetzgebung lässt unter bestimmten Voraussetzungen zu, dass EU-Bürger eine Immobilie in Dänemark kaufen, vorausgesetzt, dass diese keinen Status als Zweitwohnsitz (Ferien-/Sommerhaus) hat. Dies gilt etwa für den Fall, dass die Immobilie der notwendige feste Wohnsitz des Käufers ist oder wenn der Erwerb eine Voraussetzung für die Ausübung einer selbständigen Tätigkeit ist oder dem Anbieten von Dienstleistungen in Dänemark dient. In diesen Fällen ist keine vorherige Genehmigung des Justizministeriums erforderlich.
Dänischer Kaufvertrag für Immobilien
Eine Notarpflicht besteht in Dänemark beim Kauf von Immobilien nicht! Ein Kaufvertrag bedarf zur Rechtsverbindlichkeit keiner notariellen Beurkundung. Ein privatschriftlicher Vertrag und theoretisch sogar eine bloß mündlicher Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer sind rechtswirksam!
Eine Besonderheit im dänischen Recht ist, dass ein Käufer, der eine Immobilie für Wohnzwecke kauft, ein Rücktrittsrecht von 6 Tagen ab Vertragsabschluss hat. Macht der Käufer von dem Rücktrittsrecht Gebrauch, wird eine Entschädidigung in Höhe von einem Prozent des Kaufpreises fällig.
Haftungsausschlüsse durch unspezifische Formulierungen, wie z.B. „gekauft wie besehen“, sind nur eingeschränkt wirksam. Zur Wirksamkeit eines Haftungsausschlusses ist es erforderlich, dass die Ausschlusstatbestände hinreichend konkretisiert werden. Außerdem gibt es ein Verbraucherschutzgesetz, wonach Wohnimmobilien mit Versicherungsschutz gegen Mängel verkauft werden können.
Es sollten ferner zwei Dokumente ausgearbeitet werden. In der Regel wird zuerst ein Vorkaufvertrag („slutseddel”) durch den Makler oder Anwalt ausgearbeitet, der einen für den Käufer und den Verkäufer bindenden Kaufvertrag darstellt. Eine anschließend erstellte Kurzversion des Kaufvertrags („skøde“) wird nur als Auflassungsurkunde für die Eintragung ins Grundbuch verwendet.
Die Eintragung des Kaufvertrags und des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgt mittlerweile ausschließlich elektronisch. Ausländische Erwerber ohne digitale dänische Signatur können eine Standardvollmacht an einen dänischen Anwalt ausstellen, der die Eintragung in das Grundbuch übernimmt.
Finanzierung
Der Kaufpreis wird sowohl als Barpreis als auch als eine mit Hypotheken belastete Kaufsumme angegeben. In Dänemark ist es nicht ungewöhnlich, dass der Käufer in die Darlehensverpflichtungen des Verkäufers bzgl. der Darlehen, die im Grundbuch für das Objekt eingetragen sind, eintritt.
Dänische Immobilien werden üblicherweise durch Hypothekenbanken mittels Schuldverschreibungen finanziert. Die Standartlaufzeit der Darlehensverträge beträgt für gewöhnlich 20 oder 30 Jahre. In der Regel können bis zu 80% des Kaufpreises durch einen Hypothekarkredit finanziert werden. Eine etwaige Restfinanzierung wird von gewöhnlichen Geldinstituten erbracht.
Kosten
Die Kosten des Grundstücksgeschäfts richten sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises. An das Grundbuchamt ist eine Gebühr für die Eintragung des Kaufvertrags in Höhe von etwa 0,6 % des Kaufpreises und 1,5 % des Wertes der einzutragenden Grundschulden zuzüglich einer Grundgebühr von jeweils DKK 1.750 zu entrichten. Das Honorar für den Makler sollte vor Unterschrift des Vertrags schriftlich vereinbart werden. Das Honorar für den Makler beträgt normalerweise ca. 3%, das für den Anwalt zwischen 1% und 2% des Kaufpreises.
Das Maklerhonorar wird für gewöhnlich vom Verkäufer übermommen. Die Kosten für den Anwalt trägt in der Regel jede Partei selbst. Darüber hinaus können Kosten für eine technische Untersuchung des Objekts durch einen Sachverständigen anfallen.
ADVORA berät Sie bei der Prüfung des Kaufvertrags, der Erstellung einer Vollmacht und der Abwicklung der Grundbucheintragung.