Immobilienerwerb in Dänemark

 

Die Vorgehensweise und die Gegebenheiten beim Erwerb von Immobilien sind in Dänemark in vielerlei Hinsicht anders als in Deutschland.

 

Keine Formvorschriften und notarielle Beurkundung

Beim Kauf einer Immobilie muss in Dänemark (anders als in Deutschland) kein Notar mitwirken. Käufer und Verkäufer  schließen selber miteinander einen rechtswirksamen Kaufvertrag („købsaftale“) ab. Bei Immobilienkäufen in Dänemark werden als Berater üblicherweise auf Seiten des Verkäufers ein Immobilienmakler und auf Seiten des Käufers ein Anwalt hinzugezogen, mitunter auch ein Bausachverständiger.

 

Immobilienmakler

Die meisten dänischen Immobilien werden über ein Maklerbüro verkauft. Anders als in Deutschland wird das Maklerhonorar in Dänemark vom Verkäufer bezahlt.Sofern ein Makler in den Kauf involviert ist, ist dieser häufig für den Kaufvertrag zuständig. Häufig wird dabei der Standardvertrag des Verbandes dänischer Immbilienmakler verwendet. Wichtig ist zu wissen, dass der Makler lediglich die Interessen des Verkäufers wahrnimmt und dass es ihm verboten ist, gleichzeitig den Verkäufer und den Käufer zu vertreten. Als Käufer sollte man also vor Abschluss des Kaufvertrages einen eigenen Berater hinzuziehen, üblicherweise einen Anwalt.

 

Anwalt

In Dänemark lässt sich der Käufer meistens von einem Anwalt vertreten, der ausschließlich die Interessen des Käufers wahrnimmt. Das Anwaltshonorar wird vom Käufer bezahlt. Der Anwalt nimmt eine juristische Prüfung der Unterlagen vor. Außerdem sorgt er für die praktische Durchführung des Verkaufs – eine Aufgabe, die in Deutschland dem Notar zufällt. Der Anwalt stellt u.a. sicher, dass die Kaufsumme erst dann Zug um Zug an den Verkäufer gezahlt wird, wenn die Übertragung ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist.

 

Kaufvertrag

Da Käufer und Verkäufer in Dänemark selbst den Kaufvertrag abschließen können, bedarf es für die verpflichtende Vereinbarung über den Erwerb einer Immobilie keiner notariellen Urkunde.

 

 

Grundsätzlich ist eine mündliche Vereinbarung in Dänemark ebenfalls gültig. Bei einem so wesentlichen Schritt wie dem Kauf einer Immobilie sollte aber natürlich immer ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden, der alle Bedingungen detailliert angibt.

 

Vorbehalte der Genehmigung durch Anwalt und Bank

Für den Käufer ist zu empfehlen, dass der Kaufvertrag Vorbehalte für die Genehmigung durch einen Anwalt und für die Finanzierung durch ein Geldinstitut enthält. Der Vorteil hierbei ist, dass man den Vertrag schon unterschreiben kann, auch wenn die Genehmigung des Anwalts und der Bank noch nicht vorliegen. Durch die Unterschrift kann man sich als Käufer absichern, dass die Immobilie nicht zwischenzeitlich anderweitig verkauft wird.

 

Ein solcher Vorbehalt bewirkt, dass der geschlossene Kaufvertrag nur unter der Bedingung der Genehmigung des Anwaltes (üblicherweise innerhalb von 3-5 Tagen) wirksam ist.

 

Auf der Grundlage dieses Vorbehalts hat man als Käufer die Möglichkeit, die Bedingungen des Kaufvertrags erneut zu verhandeln – natürlich unter der Voraussetzung, dass der Verkäufer hiermit auch einverstanden ist. Man kann auch mit Hilfe des Anwalts das Kaufangebot zurücknehmen. Der Vorbehalt hat somit in der Praxis die Funktion eines kostenlosen Rücktrittsrechts. Der Anwalt hat für den Rücktritt keinen Rücktrittsgrund anzugeben.

 

Ein Vorbehalt der Genehmigung durch ein Geldinstitut bedeutet, dass der Kaufvertrag erst endgültig und rechtsverbindlich ist, wenn das Geldinstitut ihn genehmigt hat – auch dies kann als eine Art kostenloses Rücktrittsrecht aufgefasst werden.

 

Rücktrittsrecht

Der Käufer einer Immobilie hat ferner nach dänischem Recht ein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Kauf. Dies gilt nur für Verbraucher, d.h. für eine Immobilie, die der Käufer für Wohnzwecke erwirbt. Der Verbraucher ist allerdings, wenn er von diesem Rücktrittsrecht Gebrauch macht, dem Verkäufer i.H.v. 1% des vereinbarten Kaufpreises schadensersatzpflichtig. Der Rücktritt muss innerhalb von 6 Werktagen ab Abschluss des Kaufvertrages und schriftlich erfolgen. Ein besonderer Rücktrittsgrund ist nicht erforderlich.

 

Kaufpreis

Üblicherweise wird in Dänemark nach Unterschrift des Kaufvertrages eine Anzahlung auf den Kaufpreis beim Makler hinterlegt, welche natürlich zurückerstattet wird, falls der Kauf nicht zustande kommt.

 

Der beim Makler hinterlegte Betrag entspricht in der Regel dem Maklerhonorar zuzüglich der Werbungskosten des Maklers und der Gebühren für vom Makler eingeholte Auskünfte und Unterlagen.

 Der Käufer trägt Sorge für die rechtzeitige Überweisung der Anzahlung an den Makler.

 

Üblich ist es auch, dass eine Bankbürgschaft der Bank des Käufers zugunsten des Verkäufers und in Höhe des restlichen Kaufpreises abgegeben wird. Der restliche Kaufpreis wird am Tag der Übernahme der Immobilie auf einem gesperrten Konto hinterlegt. Der Verkäufer kann über den Betrag erst verfügen, wenn die endgültige Auflassung zugusten des Käufers im Grundbuch eingetragen wurde.

 

Elektronisches Grundbuch in Dänemark

Das Grundbuch spielt in Dänemark ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Übertragung von Immobilien. Es wird durch das dänische Grundbuchamt („Tinglysningsretten“) vollständig digital geführt.

 

In der Regel sorgt der Anwalt des Käufers für die erforderlichen Eintragungen, es kommt aber auch vor, dass der vom Verkäufer beauftragte Makler diese vornimmt. Dies hängt von der jeweiligen Vereinbarung, die Käufer und Verkäufer hierüber im Kaufvertrag getroffen haben, ab.

 

Beim Immobilienkauf anfallende Kosten

Notarkosten fallen in Dänemark nicht an, da ein Notar an den Immobiliengeschäften nicht beteiligt ist. Es ist ebenfalls, anders als in Deutschland, keine Grunderwerbssteuer zu entrichten.

 

Der Käufer zahlt in Dänemark das Honorar des eigenen Anwalts und gegebenenfalls eines Bausachverständigen, falls man dessen Beratung in Anspruch nimmt. Weiterhin zahlt der Käufer die Gebühren für die Eintragung der Auflassung sowie gegebenenfalls verschiedener Grundschulden usw. ins Grundbuch.

 

Die vom Käufer zu zahlende Grundbuchgebühr bei der Eintragung der Auflassung beträgt in Dänemark 0,6% des Kaufpreises zuzüglich eines festen Grundbetrags von DKK 1.750.

 

Zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs in Dänemark kann ein Hypothekendarlehen (”realkreditlån”) aufgenommen werden, wodurch bis zu 80% des Kaufpreises zu vergleichsweise niedrigen Zinsen finanziert werden können. Als Sicherheit wird in der Regel eine Grundschuld in Höhe von 80% des Immobilienwertes im Grundbuch eingetragen. Dabei fällt eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,5% des Kreditbetrages zuzüglich einer Grundgebühr in Höhe von 1.750 DKK an. Diese Gebühren werden vom Käufer getragen.

Sollen mehr als 80% des Kaufpreises mit einem Darlehen finanziert werden, kann der Rest des Kaufpreises mit einem Bankdarlehen bezahlt werden.  Auch in diesem Fall muss eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme in das Grundbruch eingetragen werden, wobei nochmals die Eintragungsgebühr und die Grundgebühr fällig werden.

 

Die anfallenden Anwaltskosten hängen von der Vereinbarung zwischen Käufer und Anwalt ab. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus liegt das Honorar inkl. Umsatzsteuer normalerweise zwischen 3.750 € und 7.500 €, abhängig von Komplexität der Arbeit und Wert der Immobilie.

 

Zustand der Immobilie und Mängel

 Ein Bericht von einem unabhängigen Gutachter über den Zustand einer Immobilie, die verkauft werden soll, ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber in den meisten Fällen sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer von Nutzen sein. Die Entscheidung, ob ein solches Gutachten erstellt wird, obliegt dem Verkäufer.

 

Für den Verkäufer ist ein Bericht über den Zustand der Immobilie Voraussetzung, wenn er vermeiden will, dem Käufer gegenüber für Mängel der Immobilie zu haften.

 

Ein sogenannter Bericht über die elektrischen Installationen ist obligatorisch, und auch dieser wird zu dem Zweck erstellt, eine Haftung des Verkäufers zu vermeiden.

 

Will der Verkäufer eine Haftung für versteckte Mängel ausschließen, kann er nach Erstellung der Berichte Angebote von Versicherungen einholen, die beim Eigentümerwechsel den Verkäufer schützen (”ejerskifteforsikring”). Die Versicherung kann anschließend vom Käufer abgeschlossen werden.

Die Versicherung deckt etwaige Schäden an der Immobilie, die nicht im Bericht über den Zustand der Immobilie oder im Bericht über die elektrischen Installationen aufgeführt sind und die dem Käufer daher bei der Übernahme der Immobilie nicht bekannt waren. Der Verkäufer hat die Hälfte der Versicherungsprämie zu zahlen. Eine Versicherung dieser Art gibt es in Deutschland nicht.

 

Der Abschluss einer solchen Versicherung ist nicht verpflichtend für den Käufer. Allerdings ist es trotzdessen empfehlenswert, da sie vor hohen Schadenskosten schützen, wenn verdeckte Mängel bestehen.

 

Energieverbrauchskennzeichnung

Genau wie in Deutschland hat der Käufer einer Immobilie in Dänemark Anspruch auf den Erhalt einer Energieverbrauchskennzeichnung des Objekts. Dies gilt sowohl für neue als auch für ältere Häuser, und zwar sowohl Villen als auch Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen usw. Bei Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 60 m2 ist eine Energieverbrauchskennzeichnung in Dänemark allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben.